==溧水114网==

搜索
查看: 4010|回复: 3

对于大多数城市楼市保值的信仰破碎了

[复制链接]
发表于 2022-11-13 23:30:48 | 显示全部楼层 |阅读模式

马上注册,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转社区。

您需要 登录 才可以下载或查看,没有账号?立即注册

x
房产保值的关键是人口。

人口要看两部分,一是出生人口,二是老龄化。

出生人口是未来买房的希望,老龄化,未来是会不断腾出房子的。

先看下面这张图:
11.png

90年代,每年还有两千多万的娃出生,如今他们30岁左右了,是买房的主力军。

但最近两年,每年出生的娃只有一千万左右了,所以20-30年之后的房地产,可以想象。

这个数据未来可能会好转吗?

不可能。

看看最近10年结婚登记的数量,一路往下掉。
22.png

结婚数量掉到什么程度?掉到连离婚数量都开始掉了。

只要是离婚的人,他们之前结过婚的比例是100%。

没人结婚,如何离婚~对吧

看到这里,你可千万不要绝望。

毕竟,接下来的内容可能更绝望...

到去年,我们已经有2.67亿的60岁以上老人,进入中度老龄化社会。
33.png

老人,一般不怎么会买房了,离世之后还会腾出一些房子。

超过4个亿的老年人口,和每年一千万不到的新生儿,都将决定未来房地产的供需。

至于城镇化率,老实说,还有空间,但是不多了。

大多数国家,房地产的一个完整周期,也就是20年左右,现在我们也走到了末端。

这些年,人口疯狂涌入城市,中国的城镇化也经历了巅峰历程。

所以你会看到,很多城市的房子,开始找不到人买了。

至于货币流向,其实今年感触特别明显。

钱是放了很多的,看看M2(广义货币)的增速,已经攀升到6年来的新高。

但是,这些钱有没有流入房地产呢?非常少...

一个是房贷,今年银行放出去的房贷,一直都是低位运行。甚至有两个月份,还钱的比借钱的还多。

这在有这项统计数据十多年来,还是第一次。

另外是,经营贷。

前几年,经营贷流入楼市的情况很普遍,但是今年呢?

当房价不涨的时候,买房就失去了“赚钱效应”,那么即便是3-4%低利率借来的经营贷,拿来炒楼也是亏本的。

这两年,多少人现实中缝缝补补,楼市里挥金如土,买房亏钱。

很简单,没有利润可图的地方,资本是不会进来的。

大家也不要自欺欺人,说什么房子买来自住的,不要考虑升值贬值。

1000万买来的房子,住得在再舒服,过两年变成500万,看谁心里能舒服。

但是,房地产就要这样完了吗?

当一两个人说楼市完蛋时,我不以为然。

但是当越来越多的人说楼市完蛋时,我意识到了事情的严重性,骗子真是越来越多了!

上面说的所有,都只是总量。

总量偏差,是极为可怕的。

就好像,我和马云加起来的财富总量是两千亿。

对吗?对!有意义吗?没意义!

中国太大了,总量之内的分化极大,一个最简单的例子,最近很多人说的:中国城市人均住房面积已经达到36.52㎡,接近发达国家水平。

数据是对的,但是里面有人均51㎡的西藏,也有人均29㎡的广东。

44.png

假设人均40㎡是一个饱和值,那青海、云南、河南这些人均41㎡的可以说是饱和了,那广东人均才29㎡是不是还非常缺房子?

再比如,孩子生的那么少,那一年还能出生近120万孩子的广东,未来是不是楼市还有点希望?

老龄化极其严重了,有些省份确实很老了,但也有些省份还很年轻,劳动力大量涌入,依然还有机会。

城镇化减速会降低需求,但也不是全部。

韩国城市化率91%,5000万人口,但每年新房需求30万套。

文在寅政府曾出台多达25轮的楼市调控政策,但最后还是只能对控不住房价上涨而道歉。

往核心城市中心城区、以及居住改善的需求,会一直存在。

可以看到,广州30万/㎡的顶豪,20万/㎡的公寓,依然在成交。

但增城、南沙,4万跌到2万多的楼盘,也不少。

这就是巨大的分化,未来会越来越大。

所以,选对房子真的很重要,至于房产税,会迟到,但不会缺席。

只是想说,没必要那么惧怕房产税。房产税出台,如果会引发房产抛售,那就意味着这个税他只能收一年。

对任何一个国家而言,都不希望见到抛售资产的情况发生。

况且,房产税不是为了降房价的,美国有房产税,但这两年房价涨的有多猛?

美国的房贷利率,已经奔着7%去了,因为房价一年能涨10%,甚至30%,所以这么高的利率还是有人买。

而我们的房贷利率一路走低,但还是没人买房,毕竟暂时还看不到赚钱效应。

这也是为什么房地产调控这么难的原因。

涨价就很多人买,降价就没人买,永远在两头,很难维持在中间的平稳状态。

而且,房子的金融属性,可能彻底消灭吗?

现在,即便是投放到实体经济的贷款,也是要用房子来抵押的。

不然,银行怎么敢借钱给你,公司可是说倒闭就倒闭的,拿个人信用贷款吗。

但是,未来会有很大部分的房子会失去金融属性,这个是确定的。五六七八线小城市的房子,甚至一二线城市边缘的房子,都可能会失去金融属性。

所以,要选中小部分金融属性的房子。

否则,为何最近铁狮门、凯德等一些外资,怎么又来抄底中国楼市了。

房地产投资神话,是破灭了,但也还有机会。

也不要妖魔化房地产,过去20年的,并不是谁的选择,就是时代的选择。

虽然房地产带来的伤痛是有,但是想想20年前的生活,和现在的生活。

只不过...

一部分人,在不停的享受买房带来的财富增长效应,早年的房子越来越贵,也更敢消费;

另一部分人,则在体验着财富挤出效应,这两年买错了地方,入手高位,手里房子变得不值钱,越来越不敢消费。

有受益者,也有受伤者。

而现在,很难再继续维系之前20年的风华。

老百姓的债务、货币的battle、国际环境都不允许了。

不过,悲观者永远正确,乐观者永远进步...

未来也很难预知,我们只能仰仗当下每一个细微的决定

即便信仰开始破灭,在超一线城市买对房子,还是很重要。



发表于 2022-11-14 08:45:50 手机版 | 显示全部楼层
反正说亏几十万的大有人在……
发表于 2022-11-14 12:21:06 | 显示全部楼层
拭目以待。真正的内幕谁知道。。。
发表于 2022-11-16 09:00:11 | 显示全部楼层
这篇文章写的比较客观,一分为二的阐述了房地产的现状。

发表回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

联系客服 关注微信 下载APP 返回顶部 返回列表